임대차

임대차 관련 출제 예상 판례

1.           임대인이 주택을 신탁법상 신탁한 경우

- 판례는 이 경우에도 i) 임차인과 임대차계약을 체결했고, ii) 이후 신탁종료를 원인으로 주택의 소유권을 다시 취득한 경우, iii) 임차인은 임대인이 주택에 관해 소이등을 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득한다 본다.

 

2-1.       주임법 제3조 1항의 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미

- 판례는 i) 이는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 의미하고, ii) 이때 점유는 사실적 지배로 볼 수 있는 객관적 관계를 의미하므로, iii) 사실상 지배가 있다고 하기 위해 반드시 물건을 물리적/현실적으로 지배할 필요는 없다 본다.

 

2-2.       대항요건/확정일자를 갖춘 다음 보증금을 완납한 경우

- 판례는 i) 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고, ii) 주임법 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음, iii) 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, iv) 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 우선변제권이 있다 본다.

 

3-1.       임대차계약 체결시 임차인과의 협의에 의해 차임을 조정할 수 있도록 약정한 경우

- 판례는 이 경우, i) 차임 인상요인이 생겼는데도 ii)임차인이 인상을 거부해 협의가 성립하지 않는다면, iii) 법원이 여러 요인을 고려해 정한 액수의 차임에 따르기로 한 것으로 봐야 한다 본다.

 

3-2.       위 경우 증액된 차임의 이행기

- 판례는 i) 임대인이 민법 제628조에 의해 장래에 대한 차임의 증액을 청구했을 경우, ii) 증액된 차임의 이행기는 iii) 법원의 결정시가 아닌 iv) 증액청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때라 본다.

 

4-1.       임차인이 임차물을 전대한 후 임대차계약이 종료된 경우

- 판례는 i) 이로 인해 전차인이 임대인으로부터 목적물의 반환청구나 차임 내지 그 해당액의 지급요구를 받는 등의 이유로 ii) 임차인이 전차인으로 하여금 목적물을 사용·수익하게 할 수가 없게 되면, iii) 임차인의 전대차계약에 기한 채무는 이행불능이 된다 본다.

 

4-2.       이 경우 전차인의 차임지급의무

- 판례는 이 경우 i) 전차인은 이행불능으로 인한 계약 종료를 이유로 ii) 그 이후의 차임지급 및 부당이득반환 의무를 부담하지 않는다 본다.

 

5-1.       목적물이 화재 등으로 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우,

- 판례는 이 경우 i) 임차인이 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 ii) 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 진다 본다.

 

5-2.       위 경우 임대인이 임차인에 대해 손해배상을구하는 경우

- 판례는 위 법리는 반환된 임차 건물이 화재로 훼손되었음을 이유로 임대인이 손해배상을 구하는 경우에도 동일하게 적용된다 본다.

 

6-1.       목적물의 훼손이 임대인 지배/관리하는 영역의 하자로 인해 발생한 것으로 추단되는 경우

- 판례는 i) 이러한 하자를 제거하는 것은 ii) 목적물을 사용/수익하기에 필요한 상태로 유지해야 하는 임대인의 의무에 속하고, iii) 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, iv) 임대인은 훼손으로 인한 목적물 반환의무의 불이행에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다 본다.

 

6-2.       임대인이 훼손된 임대차 목적물에 관하여 수선의무를 부담하는 경우

- 판례는 이 경우에도 위 법리는 동일하게 적용된다 본다.

 

7-1.       임차권등기의 시효중단효

- 판례는 임차권등기명령에 따른 임차권등기는 임대차보증금 반환채권에 대해 시효중단효를 가지지 않는다 본다.

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7-2.       임차권등기의 집행보전효

- 판례는 i) 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 ii) 본래의 담보적 기능을 넘어 iii) 채무자의 일반재산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 처분의 성질을 가진 것은 아니라 본다.

 

8-1.     임차권양도계약과 권리금계약간 관계

- 판례는 i) 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 ii) 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만, 위 계약 전부는 일체로 행해진 것으로, iii) 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다 본다.

 

8-2.     이 중 하나가 기망에 의해 이뤄진 경우

- 판례는 이 경우, i) 하나의 계약에 대한 기망에 의한 착오취소의 의사표시(민법 제109조 1항)는 ii) 일부무효원칙과 궤를 같이하는 일부취소원칙에 따라 iii) 전체 계약에 대한 취소의 효과를 가진다 본다.

 

9.         부동산 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우

- 판례는 이 경우 중개업자는 i) 상임법상 대항력 및 우선변제력 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 ii) 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인/설명할 의무를 부담하므로, iii) 고의/과실로 위 의무를 위반해 의뢰인에게 손해를 입힌 경우 손해배상책임이 있다 본다.

 

10.         권리금회수방해 기한 손해배상(제10조의4)

(1)         상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 경과한 경우(상임법 제10조 2항)

- 판례는 i) 상임법 제10조의4의 문언/내용/취지를 고려하면 ii) 임대인은 이 경우에도 iii) 이를 배제할 정당한 사유가 없다면 iv) 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다 본다.

 

(2)         임차인이 신규임차인을 주선해야 하는지 여부

- 판례는 이를 원칙적으로 요하지만, i) 정당한 이유 없이 임대인이 계약갱신을 확정적으로 거절한 경우, ii) 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서 iii) 반드시 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선해야 한다는 것은 불필요한 행위를 강요하게 되어 부당하다 본다.

 

(3)         권리금계약 요부

- 판례는 위를 행사하기 위해 임차인이 신규임차인과 권리금계약을 미리 체결해야 하는 것은 아니라 본다.

 

(4-1)      동시이행항변권 인정 여부(제536조 1항)

- 판례는 i) 각 채무가 쌍무계약에서 고유의 대가관계에 있는 채무가 아니더라도, ii) 양 채무가 동일한 법률요건으로부터 발생해 대가적 의미가 있거나 iii) 공평의 관점에서 견련적으로 이행시켜야 할 경우 동시이행항변권이 인정된다 본다.

 

(4-2)      임차인의 임차목적물 반환의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무

- 판례는 i) 전자는 임대차계약의 종료, ii) 후자는 상임법상 권리금 회수기회 보호의무 위반에 기한 것으로, iii) 별개의 법률상 원인에 기한 것이고 iv) 공평의 관점에서 견련적으로 이행시킬 필요도 없으므로, 양자간 동시이행관계는 성립하지 않는다 본다.

 

주임법상 대항력 등

I.            주임법상 대항력(제3조 1항)

1.           주택의 소유자로서 주민등록을 마친 자가 주택을 매도하고 임차인이 된 경우

- 이 경우, i) 매수인의 소이등경료시부터 주민등록이 임차권을 공시할 수 있으므로, ii) 주임법상 대항력은 매수인의 소이등경료시 익일부터 발생한다.

II.            소액임차인의 우선변제권(제8조 1항)

1.           임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용/수익이 아닌 경우

- 판례는 i) 당해 목적이 실제적으로는 ii) 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하는 데에 있었던 경우, iii) 그러한 임차인을 주임법상 소액임차인으로 보호할 수 없다 본다.

2.           우선변제권의 성립요건

- 판례는 이는 i) 주임법 제3조의2 2항에 따라 주택임차권의 대항요건 및 임대차계약증서상 확정일자를 요하고, ii) 이는 경매절차에서 배당요구 종기까지 존속해야 한다 본다.

 3.           임대차 성립 당시 임대인 소유의 대지가 타인에게 양도되어, 임차주택/대지의 소유자가 달라진 경우

- 판례는 이 경우, i) 임차인은 대지의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있고, ii) 주임법이 미등기주택을 달리 취급하지 않으므로, iii) 위 법리는 미등기주택의 임대차의 경우에도 마찬가지로 적용된다 본다.

 

보증금반환채권 관련

I.            제1항변—시효소멸 여부(제162조 1항)

1.           보증금반환청구권의 소멸시효기간 및 기산점

→ 이는 일반채권이므로 10년(제162조)

→ 기산점은 임대차 종료시부터(제166조 1항)

 

2.           보증금반환채권의 시효소멸

- 판례는 i) 소멸시효 제도의 존재이유 및 취지, ii) 임대차기간 만료 후 보증금반환채권에 관한 당사자간 이익형량, iii) 주임법 제4조 2항의 취지를 고려하면, 주임법이 적용되는 임대차의 기간 만료후 임차인이 보증금을 반환받기 위해 목적물을 점유하는 경우, 보증금반환채권에 대한 소멸시효는 진행되지 않는다 본다.

 

II.           제2항변—부반청(제741조) 또는 불법행위책임(제750조)

1.           임차인이 임대차계약 관계 소멸 이후에도 점유한 경우

- 판례는 i) 임대차계약 종류 후 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제하고 남은 보증금반환의무는 동시이행관계(제536조 1항)에 있으므로, ii) 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동이항을 행사해 건물을 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니므로, iii) 임차인은 이에 관해 임대인에게 불법행위책임을 지지 않는다 본다.

 

임대차 관련 불법행위책 임

I.            불법행위책임(제750조)

1.           임차인이 임대차계약 관계 소멸 이후에도 점유한 경우

- 판례는 i) 임대차계약 종류 후 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제하고 남은 보증금반환의무는 동시이행관계(제536조 1항)에 있으므로, ii) 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동이항을 행사해 건물을 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니므로, iii) 임차인은 이에 관해 임대인에게 불법행위책임을 지지 않는다 본다.

 

2.           임차인이 동시이행항변권을 상실한 경우

- 판례는 이 경우에도 i) 임차인이 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면 ii) 적어도 과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다 본다.

 

필요비상환청구

I.            필요비상환청구(제626조 1항)

1.           임차인이 필요비를 지출한 경우

- 판례는 i) 임대인은 목적물을 사용/수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있고(민법 제623조), ii) 그에 관한 비용은 임대인이 부담하므로, iii) 이 경우 임대인은 이를 상환할 의무가 있으며, iv) 임대인의 필요비상환의무는 임차인의 차임지급의무와 동액 범위 내에서 동시이행관계에 있다 본다.

 

임차인의 부반청 관련

I.            부당이득반환청구(민법 제741조)

1.           배당절차에 참가한 채권자가 배당이의를 하지 않아 배당절차가 종료된 경우

- 판례는 i) 이 경우에도 채권자는 ii) 정당한 법률상 원인 없이 전액 배당받은 다른 채권자에 대해 iii) 부반청을 할 수 있고, iv) 배당이의 여부 및 배당표의 확정 여부는 문제되지 않는다 본다.

 

유익비상환청구권/부반청[19 10모 제2문의1, 19 8모 제2문의2]

I.            유익비상환청구 가부

1.           점유회복 당시 상대방에 대한 유익비상환청구(제203조 2항) 가부

 

II.           부반청 가부

1.           부당이득반환청구—전용물소권(제741조)

 

대항력/유치권/상계[19 10모 제2문의1 문 3] →기록형 대비해야!

I.         대항력 존부 검토

1.        관련조문(제3조 1항, 민집법 제91조 3항)

 

II.        유치권 성부

1.        관련조문(제320조 1항, 제626조 2항)

2.        판례

- 수급인이 경매개시결정의 기입등기 전에 채무자에게서 건물의 점유를 이전받았더라도, 압류의 효력 발생 후 공사를 완공해 공사대금채권을 취득해 유치권이 성립한 경우, 수급인은 유치권으로 매수인에게 대항할 수 없다.

 

III.       상계 가부

1.        관련조문(제492조 1항)

2.        판례

- 상대방이 제3자에 대해 가지는 채권을 수동채권으로 하는 상계를 허용시 i) 상대방이 제3자로부터 현실적 급부를 받을 이익을 침해하고, ii) 상대방의 채권자들 중 상계자만 독점적 만족을 얻는 불합리한 결과를 초래하므로, iii) 이는 허용될 수 없다.

 

21 변시 제2문의1 문 2

I.            임대차보증금지급청구(제618조)

→ 임대차계약 체결 + 임대차계약 만료(갱신 거절) → 청구 O

 

II.           부반채권 존부(제741조)

1.           임차인이 임대차계약 관계 소멸 이후에도 점유한 경우

- 판례는 이 경우 i) 원칙적으로 차임 상당 부반의무를 지지만, ii) 본래 임대차계약의 목적에 따라 사용/수익하지 않아, iii) 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, iv) 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했다 해도 부반의무를 지진 않는다 본다.

 

III.          불법행위책임 존부(제750조)

1.           임차인이 임대차계약 관계 소멸 이후에도 점유한 경우

- 판례는 i) 임대차계약 종류 후 임차인의 임차목적물반환의무와 임대인의 연체차임 등을 공제하고 남은 보증금반환의무는 동시이행관계(제536조 1항)에 있으므로, ii) 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동이항을 행사해 건물을 계속 점유하는 것은 불법점유가 아니므로, iii) 임차인은 이에 관해 임대인에게 불법행위책임을 지지 않는다 본다.

 

임대차보증금반환과 임차인 반대채무의 당연공제[18 변시 제2문의3 문 1, 2]

I.           임대차보증금반환의무의 이전

1.           관련조문(상임법 제3조 1, 2항)

2.           판례

- i) 임차건물의 소유권이 이전되기 전 발생한 연체차임/관리비의 공제는 별도의 채권양도절차가 없는 한, 원칙적으로 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있지만, ii) 양수인이 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료된 경우, 임대인 지위 승계 전까지 발생한 연체차임/관리비는 임대차보증금에서 당연히 공제된다.

 

II            차임채권에 관해 압류/추심이 있는 경우

1.           판례

- 이 경우에도 i) 당해 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때까지 ii) 추심되지 않고 잔존하고 있는 연체차임 등은 당연히 공제된다

 

대항력 있는 임차권/갱신[17 변시 제2문의1 문 1]

I.            대항력 있는 임차권 검토

1.           관련조문(주임법 제3조 1항, 제369조, 민집법 제91조 3항)

à 피담보채권 소멸시 저당권도 소멸

 

II.           임대차의 갱신 검토

1.          관련조문(주임법 제6조 1, 2항, 제4조 2항)

 

임대차계약의 종료/비용상환청구권 포기/동시이행관계[17 변시 제2문의1 문 2]

I.            임대차계약 종료 여부

1.           관련조문(주임법 제6조의2 1, 2항)

→ 묵시적 갱신 후 해지통고 O → 해지 O

 

II.           비용상환청구권 포기의 특약

1.           판례

- i) 비용상환청구권을 포기하는 특약은 적법하고, ii) 건물의 임차인이 임대차관계 종료시 건물을 원상복구해 임대인에게 인도하기로 약정한 것은, 비용상환청구권을 포기하는 특약이다..

 

III.          차임지급의무와 임대차목적물반환의무간 동시이행관계 검토

1.           관련조문(제536조 1항)

2.           판례

- i) 차임지급의무는 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있고, ii) 차임을 공제한 보증금반환의무와 목적물반환의무는 동시이행관계에 있다.

 

상임법상 대항력/유익비상환청구/부반청[15 변시 제1문의4]

I.            상임법상 대항력 존부

1.           관련조문(제3조 1, 2항)

 

II.           점유회복 당시 상대방에 대한 유익비상환청구가부

1.           관련조문(제203조 2항)

2.           판례

- 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우, 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 상대방에 대해 유익비상환을 청구할 수 없다.

 

III.          부당이득반환청구—전용물소권

1.           관련조문(제741조)

 

임대인 지위 승계/강행규정성/임차권의 소멸[14 변시 제2문의1 문 2]

I.            임대인 지위 승계 여부(주임법 제3조 1, 4항)

 

II.           항변사유 검토

1.           주임법의 강행규정성(제10조)

 

2.           소거주의(민집법 제91조 4항)

 

임대차계약 갱신[12 변시 제1문 문 1]

I.            임대차계약 연장 합의의 효력

1.           관련조문(제451조 2항)

2.           판례

- 임대인이 임대차보증금반환청구권의 양도통지를 받은 경우, 임대인/임차인간 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관해 명시적/묵시적 합의가 있다 해도, 그 효과는 보증금반환청구권의 양수인에 대하여는 미치지 않는다.

 

보증금반환청구권 양도[12 변시 제1문 문 2]

I.            양수금 청구 가부

1.           관련조문(제449조 1항, 제450조)

 

II.           임대차계약 종료 후 동시이행관계 존부

1.           관련조문(제536조)

2.           판례

- i) 임대차관계 종료 후 목적물반환시까지 발생한 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 임차보증금의 반환의무는 임차인의 목적물반환의무와 서로 동시이행관계에 있고, ii) 임차보증금반환청구권이 양도된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되므로, 위 동시이행관계도 마찬가지로 유지된다.

 

III.          임대차보증금반환청구권이 피보전권리인 경우 채권자대위청구 가부

1.           관련조문(제404조 1항)

2.           판례

- 이를 청구하기 위해 임차인의 목적물반환의무의 이행을 대위청구하는 경우, 그 채권의 보전과 채무자인 임대인의 자력유무는 관계가 없으므로, 이 경우 임대인의 무자력을 요하지 않는다.

 

지상물매수청구권[17 6모 제2문의2 문 1]

I.            미등기 무허가 건물의 경우

1.           판례

- 미등기/무허가건물을 매수해 점유하고 있는 임차인은 소유권을 취득하지 못하더라도, 건물에 대해 법률상/사실상 처분권을 가지므로, 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

 

II.           지상물매수청구권의 대상

1.           관련조문(제643조)

2.           판례

- 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은, 임대차계약 당시의 기존건물을 포함하고, 반드시 임차인이 신축한 건물일 필요는 없다.

 

III.          제3자에 대한 건물매수청구

1.           관련조문(제622조 1항)

2.           판례

- 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지를 제3자에게 양도하는 등 그 소유권이 이전된 경우, 건물에 대해 등기를 경료해 제3자에 대해 대항력을 갖춘 토지임차인은, 그 제3자에 대하여도 매수청구권을 행사 가능

 

IV.          지상물매수청구인의 부당이득반환의무

1.           관련조문(제741조)

2.           판례

- 지상물매수청구권을 행사한 청구인은 그 매수대금 지급시까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있지만, 지상건물의 점유/사용을 통해 그 부지를 계속해 점유/사용하는 한, 그 부지의 임료 상당액을 부당이득으로서 반환해야 한다.

 

토지임대차계약의 존속/지상물매수청구권/원상회복특약[15 10모 제2문의1 문 2]

I.            건물등기 있는 차지권의 대항력

1.           관련조문(제622조 1항)

 

II.           지상물매수청구권

1.           관련조문(제643조)

 

III.          원상회복특약의 효과

1.           관련조문(제652조)

2.           판례

- 지상물매수청구권에 관한 제643조는 강행규정이므로, 이에 반하는 것으로 임차인에게 불리한 약정은 제652조에 따라 무효이다.

 

II.           임대인의 건물철거/부지인도 청구에 대한 법원의 판단

1.           판례

- 위 임대인의 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물을 인도하라는 청구가 포함되지 않으므로, 법원은 i) 임대인이 종전의 청구를 유지할지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 인도를 청구할 의사가 있는지 석명해야 하고, ii) 그 석명에 응해 소를 변경한 경우, 지상물인도의 판결을 해야 한다.

 

우선변제권/배당관계[15 8모 제2문의1 문 3]

I.            임대차계약이 갱신된 경우 주택임차인의 우선변제권 존부

1.           관련조문(주임법 제3조 1항, 제3조의2 2항)

2.           판례

- 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도, 종전 보증금의 범위 내에서는, 최초 임대차계약에 의한 대항력 및 우선변제권이 존속한다.

 

II.           양수인의 우선변제권 행사 가부

1.           판례

- i) 대항력을 갖춘 주택임차인이 ii) 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우, iii) 양수인에게 점유가 승계되고 iv) 양수인 명의로 전입신고가 이루어졌다면, 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 동일성을 유지한 채로 존속하고, 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

III.          배당관계

 

비용반환청구/보증금반환청구[15 6모 제2문의1 문 2]

I.            관련조문(제626조 1항)

2.           판례

- 비용반환청구권에 관한 제626조 1항은 임의규정이므로, 임차인이 이를 미리 포기하기로 한 취지의 특약은 유효하다.

 

II.           임대차계약 종료 후 동시이행관계 존부

1.           관련조문(제536조)

2.           판례

- 임차인이 임대차계약 관계 소멸 이후에도 점유한 경우 i) 원칙적으로 차임 상당 부반의무를 지지만, ii) 본래 임대차계약의 목적에 따라 사용/수익하지 않아, iii) 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우, iv) 그로 인해 임대인에게 손해가 발생했다 해도 부반의무 X

 

임대인 지위승계/채권가압류[15 6모]

I.            임대인 지위승계 여부

1.           관련조문(상임법 제3조 1, 2항)

 

II.           채권가압류시 제3채무자의 지위 승계 여부

1.           판례

- 임대차보증금 반환채무의 지급 금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 불가분이므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 양수인에게 이전된다면, 가압류의 제3채무자의 지위도 함께 이전된다.

 

임차권의 대항력/우선변제권/배당순위/일부변제의 효과[14 10모 제2문의1 문 3, 4]

I.            임차권의 대항력과 우선변제권 검토

1.           관련조문(주임법 제3조 1항, 제3조의2 2항, 민집법 제148조 2호)

 

II.           저당권자와 배당순위 관계

1.           판례

- 임차인의 우선변제권은 i) 확정일자를 입주 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 인도와 주민등록을 마친 다음날부터, ii) 대항력 구비 후 확정일자를 받은 경우 확정일자를 받은 즉시 발생한다.

 

III.          임차보증금 일부변제시 최우선순위 대항력 존속 여부

1.           관련조문(주임법 제3조의5, 민집법 제148조 2호)

2.           판례

- i) 주임법상 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인이 ii) 우선변제권을 선택해 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 했으나, iii) 보증금 전액을 배당받지 못한 경우, 이를 반환받을 때까지 경매절차 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

 

동이항/유익비상환청구권/부속물매수청구권[14 6모 제1문 문 8]

I.            주장할 수 있는 권리

1.           보증금반환청구에 기한 동시이행항변권(민법 제536조)

 

2.           유익비상환청구권(제626조 2항)

 

3.           부속물매수청구권

(1)         관련조문(제646조 1항)

(2)         판례

- 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위해 부속된 것이라면 부속물에 해당하지 않는다.

 

임대차계약의 유효성/대항력[18 6모 제2문의2 문 3]

I.            소유자가 임대인이 아닌 경우 임대차계약의 유효성

1.           판례

- 주임법상 임대차는 반드시 주택 소유자가 임대인이 될 필요는 없고, 적법한 임대권한을 가진 자라면 소유자가 아니어도 임대인으로서 적법한 임대차계약을 체결할 수 있다.

 

II.           임차인이 계약해제의 제3자인지 여부

1.           관련조문(주임법 제3조 1, 4항)

2.           판례

- i) 매매목적물인 주택을 인도받은 매수인으로부터 ii) 매매계약 해제 전에 주택을 임차해 대항요건을 갖춘 임차인은 iii) 계약해제의 제3자에 해당해, iv) 매도인의 인도청구에 대항할 수 있다.

 

소이등말소청구/건물인도청구/부반청[12 10모 제1문 문 1]

I.            소이등말소청구 가부

1.           관련조문(제214조)

 

II.           실체적 권리관계에 부합하는지 여부

1.           판례

- i) 등기가 실체적 권리관계에 부합한다는 것은, 등기절차에 하자가 있더라도 진실한 권리관계와 합치한다는 것을 의미하므로, ii) 매매대금 전액 지급 전에 소이등을 경료해 준다는 약정이 없는 한, 매매대금 전액을 지급하지 않은 매수인 명의의 소이등은 매도인의 의사에 반해 실체적 권리관계에 부합하지 않는다.

 

II.           인도청구 가부

1.           관련조문(제213조)

 

III.          임대권한 없는 자의 경우

1.           판례

(1)         i) 주임법상 임대차는 임차인/소유자간 임대차만을 포함하진 않지만, ii) 적어도 임대인이 임대차계약을 체결할 적법한 권원을 가질 것을 요한다.

(2)         등기의 공신력이 인정되지 않는 우리 법제상등기 신뢰여부는 고려대상이 아니므로, 무효인 등기에 기해 등기를 취득한 자는 적법한 소유자가 아니다

 

IV.          부반청 가부

1.           간접점유자인 경우

(1)        관련조문(제741조)

(2)         판례

- 위임관청은 수임관청 또는 그가 속하는 지자체가 직접 점유하는 공원 등의 부지를 간접점유하므로, 공원 부지의 소유자에 대해 그 점유/사용으로 인한 부당이득을 반환해야 한다.

 

2.           선의점유자의 경우(제201조 1항)

 

3.           반환범위(제197조 2항, 제748조 2항)

 

비용상환청구권/유치권[12 10모 제1문 문 2]

I.            점유회복 당시 상대방에 대한 유익비상환청구가부

1.           관련조문(제203조 2항, 제626조 2항)

2.           판례

- 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우, 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시의 상대방에 대해 유익비상환을 청구할 수 없다.

 

II.           유치권 성부

1.           성립요건(제320조 1항)

 

임차목적물 관련 채무불이행책임[19 8모 제2문의3 문 1]

I.            임차목적물 부분에 대한 손배청구

1.           관련조문(제390조, 제374조)

2.           판례

- i) 임차인은 임차목적물 인도시까지 선량한 관리자의 주의로 이를 보존할 의무가 있고, ii) 이를 위반해 임대목적물이 멸실/훼손된 경우 그에 대한 손해를 배상할 의무가 있으며, iii) 이를 면하려면, 그 보존에 관해 선관주의를 다했음을 입증해야 한다 본다.

 

II.           임차목적물 이외 부분에 관한 책임

1.           관련조문(제393조)

2.           판례

- 이 경우 i) 임차인의 계약상 의무 위반, ii) 그 위반과 발생한 손해 간 상당인과관계, iii) 그 손해가 제393조의 범위에 포함된다는 것을 임대인이 주장/증명해야 임차인이 이에 대한 책임을 진다.