계약해제 등

계약해제 관련 쟁점

1.           임대차계약 체결 당시 여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우,

- 판례는 이 경우, i) 특별한 사정이 없는 한 ii) 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의해 임대차계약 전부를 해지해야 하고, iii) 임대차목적물 중 일부가 양도되어 iv) 양수인이 그에 대한 임대인의 지위를 승계하여 공동임대인으로 된 경우에도 마찬가지라 본다.

 

2-1.       계약 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하는 경우

- 판례는 이 경우, 상대방에게 고의/과실이 없으면 상대방은 손해배상책임을 지지 않고, 이는 약정해제권을 유보한 경우에도 마찬가지라 본다.

 

2-2.       지출비용 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용(제393조)

- 판례는 i) 이는 통상손해로 상대방의 악의/과실 여부에 상관없이 배상을 청구할 수 있으며, ii) 이를 초과하여 지출한 비용은 특별손해로 상대방이 악의/중과실인 경우에 한하여 배상을 청구할 수 있지만, iii) 지출비용 상당의 배상은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 초과할 수 없다 본다.

 

2-3.       채권자가 계약이 이행되리라고 믿고 지출한 비용의 배상을 계약의 해제/해지에 따른 손해배상으로 청구하는 경우

- 판례는 이 경우에도, i) 채권자가 계약의 이행으로 얻을 수 있는 이익이 인정되지 않는다면, ii) 채권자에게 배상해야 할 손해가 발생했다고 볼 수 없으므로, iii) 상대방에게 지출비용의 배상을 청구할 수 없다 본다.

 

3.           계약당사자 일방이 계약해지에 관한 조건을 제시한 경우

- 판례는 이 경우, 조건에 관한 합의까지 이뤄져야 합의해지가 성립한다 본다.

 

4-1.       쌍무계약을 체결하면서 어느 기한까지 일방이 채무를 이행하지 않으면 자동적으로 계약이 해제된다고 약정한 경우,

- 판례는 이 경우, i) 어느 일방이 채무를 이행하지 않으면 ii) 이행최고나 해제의사표시 없이 계약이 자동으로 해제된다 본다.

 

4-2.       위 경우의 예외

- 판례는 위 경우, i) 해제의 효과를 주장하지 않은 채 iv) 계약이행을 촉구하거나 ii) 상대방이 별다른 이의 없이 급부 중 일부를 수령했다면, 당사자들간 자동해제된 계약을 부활시키기로 하는 합의가 있다고 본다.

 

17 사시

I.            매매계약 약정해제 적부

1.           관련조문(제565조 1항)

2.           판례

- ‘이행의 착수’는 i) 계약 내용에 완전히 부합하는 이행의 제공에 이를 필욘 없지만 ii) 외부에서 인식 가능한 정도로의 일부 이행 또는 이행에 필요한 전제행위일 것을 요한다.

 

II.           매매계약 법정해제 가부

1.           관련조문(제544조)

2.           판례

- i) 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 ii) 상대방이 당해 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 않음을 이유로 iii) 당해 거래계약 자체를 해제할 수 없다.

 

III.          부반청

1.           관련조문(제741조)

2.           판례

(1)         i) 유동적 무효상태의 계약은 ii) 당사자 쌍방이 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 때에 iii) 허가 전 거래계약관계가 더 이상 지속한다고 볼 수 없어지므로, iv) 그 때에 확정적으로 무효가 된다.

(2)         i) 계약의 일방당사자가 상대방의 지시 등으로 3자에게 직접 급부한 경우, ii) 그 급부로써 급부한 당사자의 상대방에 대한 급부가 이루어질 뿐 아니라 iii) 그 상대방의 제3자에 대한 급부도 이루어지는 것으로 iv) 제3자를 상대로 부반청을 할 수 없다.

 

통정허위표시와 계약해제의 제3자 구별[15 10모 제1문 문 1]

I.            통정허위표시의 선의의 제3자 해당 여부

1.           관련조문(민법 제108조 2항)

2.           판례

- i) 이는 허위표시에 기초해 새로운 법률상 이해관계를 가지게 될 것을 요하고, ii) 이 경우 제3자는 선의일 것을 요하지만 무과실은 요건이 아니다.

 

II.           계약해제의 선의의 제3자 해당 여부

1.           관련조문(제548조 1항 단서)

2.           판례

- 민법 제548조 1항 단서의 제3자는, i) 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 ii) 해제 전에 새로운 법률상 이해관계를 맺었으며, iii) 등기/인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.

 

계약해제의 제3자 등

I.            해제로부터 보호되는 제3자 해당 여부

1.           관련조문(제548조 1항 단서)

2.           판례

(1)         민법 제548조 1항 단서의 제3자는, i) 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 ii) 해제 전에 새로운 법률상 이해관계를 맺었으며, iii) 등기/인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.

(2)         계약상 채권을 양수해 이를 피보전권리로 해 계약의 목적물에 처분금지가처분을 받은 자는 제3자에 해당하지 않는다고 한다.

 

II.           계약해제로 대항 가부

1.           관련조문(제405조)

2.           판례

- 제3채무자가 채무자의채무불이행을 이유로 피대위권리의 발생원인인 계약을 해제하는 것은 채무자의 처분이 아니므로, 대위채권자에게 대항할 수 있다.

 

III.          양수금청구 및 동이항 가부

1.           관련조문(제548조 1항, 제549조)

2.           판례

- i) 제3자의 가처분신청으로 가처분등기가 이루어진 상태에서 매매계약이 해제된 경우 ii) 매수인은 가처분등기를 말소할 지위가 아니고, iii) 가처분등기의 말소가 원상회복의무에 포함되지도 않으므로, iv) 가처분등기말소와 매도인의 매매대금반환의무는 동시이행관계에 있지 않다.

 

계약해제시 원상회복 등

I.            원상회복의 방법

1.           관련조문(제544조)

2.           판례

- i) 해제로 인한 원상회복은 원물반환이 원칙이지만, ii) 원물반환이 불가능한 경우 가액으로 반환해야 함

 

II.           가액반환의 산정방법

1.           판례

(1)         i) 가액반환시 가액은 처분당시 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액이고, ii) 처분으로 얻은 이익에 대하여는 그 이득일로부터의 이자를 가산해야 한다.

(2)         i) 처분의 대가가 시가를 벗어나 정해졌다는 특별한 사정이 없는 한 ii) 반환할 가액은 처분의 대가 및 그 지급일부터의 법정이자를 포함한다.

 

해약금해제 등

I.            해약금해제

1.           관련조문(제565조 1항)

2.           판례

(1)         ‘이행착수’는 i) 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 ii) 채무의 이행행위의 일부를 행하거나 iii) 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 의미하고, iv) 매도인이 매수인에게 매매대금의 지급을 최고하고, 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행의 착수에 해당하지 않는다.

(2)         i) 이행기 전 이행착수를 통한 해약금해제도 가능하지만, ii) 매도인이 해약금해제의 의사표시를 하고, iii) 일정기한까지 해약금 수령을 최고하며, iv) 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지한 경우, v) 매수인은 매도인의 의사에 반해 이행기 전 이행착수를 할 수 없다.

 

20 6모 제2문의3 문 2

I.            동이항(제536조 1항)

1.          매매대금지급의무에 관한 동이항 행사 가부

- 판례는 i) 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편 ii) 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, iii) 이는 채무인수가 아닌 이행인수로 봐야 하고, iv) 매수인이 이를 현실적으로 변제할 의무를 부담하진 않으며, v) 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급하여 잔금지급의무를 다한 것으로 본다.

 

2.          매수인의 손해배상/구상금채무에 관한 동이항 행사 가부

- 판례는 위 경우 i) 매수인의 손해배상채무/구상채무와 ii) 매도인의 소이등의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있으므로, 동시이행관계에 있다 본다.

 

3.          매도인이 위를 이유로 매매계약 해제 가부

- 판례는 위 경우 i) 매수인이 피담보채무의 변제를 게을리해 근저당권이 실행되는 것을 막기 위해 ii) 매도인이 피담보채무를 변제했다면, iii) 매도인은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수도 있다 본다.

 

계약해제/인도청구/점유권원[19 10모 제2문의1 문 1]

I.            이행지체에 기한 해제

1.           관련조문(제544조)

 

II.           인도청구

1.           관련조문(제213조)

 

III.          계약해제의 선의의 제3자 해당 여부

1.           관련조문(제548조 1항 단서)

2.           판례

- 여기서의 제3자는, i) 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 ii) 해제 전에 새로운 법률상 이해관계를 맺었으며, iii) 등기/인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다 본다.

 

IV.          대항력 있는 임차권

1.           관련조문(상임법 제3조 1항)

2.           판례

- 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은, 그 물건을 사용/수익할 수 있는 지위를 가지므로, 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다.

 

V.          유치권

1.           관련조문(제320조)

2.           판례

- 건물의 임대인에 대한 임차인의 임차보증금반환청구권은 건물에 견련관계 있는 채권이 아니다.

 

 

21 6모 제2문의3

I.            계약금계약(민법 제565조 1항)

1.           계약금의 일부만 지급된 경우

- 판례는 i) 계약금을 수령한 경우, ii) 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있지만, iii) 계약금 일부만을 지급받고 잔액은 나중에 지급하기로 약정한 경우, iv) 실제 지급받은 일부 계약금의 배액의 상환만으로 계약을 해제할 수는 없다 본다.

 

2.           중도금 지급기일 전 중도금 지급이 이행의 착수에 해당하는지 여부

- 판례는 i) 당사자간 이행기 전 이행에 착수하지 않기로 특약을 하는 등 ii) 특별한 사정이 없는 한, iii) 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있고, iv) 이 경우 매도인은 더 이상 해제권을 행사할 수 없다 본다.

 

3.           중도금 지급기일 전 중도금 지급이 이행의 착수에 해당하지 않는 경우

- 판례는 i) 매도인이 이미 계약금계약에 따른 해제의 의사표시를 한 경우, ii) 매수인은 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 것으로 봐야 한다.

 

4.           위 경우 해약금의 제공이 적법하지 않은 경우

- 판례는 이 경우, i) 해제권을 보유하고 있는 동안 ii)적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다 본다.

 

계약금계약[17 변시 제1문의1 문 1]

I.            계약금해제 가부

1.           계약금계약(제565조 1항)

2.           판례

- 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약의 경우라 해도, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

 

II.           승소판결에 기한 이행착수 존부

1.           판례

- i) 토지거래허가협력의무 이행을 촉구했거나, ii) 그 의무이행을 거절함에 대해 의무이행을 구하는 소송을 제기해 1심에서 승소판결을 받은 것만으로는, 그 계약의 이행에 착수한 것으로 보지 않는다.

 

계약금계약[16 변시 제2문의2 문 2, 17 6모 제2문의1 문 2]

I.            계약금계약 성부

1.           계약금계약(제565조 1항)

2.           판례

- 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요하므로, 계약금지급을 약정만 한 경우 계약해제권은 발생 X.

 

II.           계약금이 일부 지급된 경우

1.           판례

- 실제 교부받은 계약금을 해약금의 기준으로 본다면 i) 당사자가 일정금액을 계약금으로 정한 의사에 반하고, ii) 소액 교부를 통한 자유로운 계약 해제를 허용하게 되므로, 그 기준은 약정 계약금이 된다.

 

실권약정에 따른 자동해제 가부[13 변시 제1문의1 문 1-라]

I.            실권약정에 따른 자동해제

1.           관련조문(제544조)

2.           판례

- 부동산 매매계약상 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도, 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한, 그 약정기일의 도과만으로 매매계약이 자동으로 해제되는 것은 아니다.

 

계약해제 방법[14 10모 제1문의3 문 1]

1.           해약금해제(제565조 1항)

 

2.           이행지체에 기한 해제(제544조)

 

계약해제/정지조건부해제[18 6모 제2문의2 문 2]

I.            이행지체에 기한 해제

1.           관련조문(제544조)

2.           판례

- 정지조건부 이행청구는, 채무자가 특별히 불리한 지위에 빠지지 않는 한, i) 이행청구와 동시에 ii) 그 기간 내에 이행이 없을 것을 정지조건으로 하여 미리 해제의 의사표시를 한 것으로 본다.

 

매매계약해제/양수금반환청구/소이등말소[14 8모 제1문의4 문 1]

I.            이행지체에 기한 해제

1.           관련조문(제544조)

 

II.           계약해제의 선의의 제3자 해당 여부

1.           관련조문(제548조 1항 단서)

2.           판례

- 여기서의 제3자는, i) 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 ii) 해제 전에 새로운 법률상 이해관계를 맺었으며, iii) 등기/인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다 본다.

 

III.          해제 후의 제3자에 대한 소이등말소청구

1.           판례

(1)         i) 해제 전 새로운 이해관계 및 물권/대항력을 갖춘 제3자는, 해제사실의 선/악을 불문하고 보호되지만, ii) 해제 후 새로운 이해관계를 가진 제3자는 해제사실에 대해 선의인 경우에만 보호되며, iii) 제3자가 악의라는 사실의 주장/입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있다.

(2)         매수인이 제3자에게 목적물을 처분해 계약해제에 따른 원물반환이 불가능한 경우, 매수인은 원상회복의무로서 가액반환을 해야 하고, 이때 반환할 금액은 i) 그 처분 당시의 목적물의 가액 및 ii) 처분일부터의 법정이자를 포함한다.

 

계약해제/대항력[14 8모 제1문의4 문 2]

I.            주임법상 대항력

1.           관련조문(주임법 제3조 1항)

 

II.           계약해제의 제3자인지 여부

1.           관련조문(제548조 1항 단서)

2.           판례

(1)         여기서의 제3자는, i) 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 ii) 해제 전에 새로운 법률상 이해관계를 맺었으며, iii) 등기/인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다 본다.

(2)         i) 소유권을 취득했다가 계약해제로 인해 소유권을 상실한 임대인으로부터 ii) 계약해제 전 주택을 임차 받아 iii) 주임법상 대항력을 갖춘 임차인은, 민법 제548조 1항 단서의 제3자에 해당한다.